안녕하세요 서연아빠 입니다.
10년간 불황이었다는 일본의 집값이 얼마나 떨어졌고,
최근 일본이 호황이라는데 집값이 얼마나 회복되었는지 궁굼하신분이 많으리라 생각 됩니다.
아래 글 참조하시기 바랍니다.
모두들 새해 복 많이 받으시구, 힘찬 월요일 출발 하시기 바랍니다.
감사합니다.
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일본 집값거품 얼마나 빠졌나 |
2004-12-07 |
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2004년 한 해가 저물어 가면서 일본경제에 경보음이 울리기 시작했습니다. 여름까지만 해도 10여년간의 장기불황 탈출 기대감이 높더니 찬바람이 일면서 “다시 추락하나.”라는 우려가 더 강합니다. 경기회복을 선도해온 디지털카메라 등의 재고가 쌓이고 암운이 드리우기 시작하며 “괜찮다.”고 강변하던 일본 정부도 경기가 조정기에 들어간 점은 인정합니다.
어디보다 찬바람이 이는 곳은 주택시장인 것 같습니다. 일본에서 집을 세 들어 살 경우 보통 2년간 계약한 뒤 갱신할 때는 집세 1개월분의 갱신료를 냅니다. 하지만 지난 가을 이후 사정이 확연히 변했습니다. 집주인이나 관리 회사가 “갱신료를 안 받을 테니 그냥 사세요.”라고 자세를 낮추는 경우가 많아졌습니다. 안정기미를 보였던 주택시장이 흔들리는 것이지요.
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| 도쿄 도내 한복판의 도쿄대옆 초고층맨션이 모델룸을 설치, 입주자를 기다린다는 안내광고를 내걸고 있다.
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그렇다면 일본의 주택거품은 얼마나 빠졌을까요. 부동산 매매 사이트에 들어가 보면 그 실상을 적나라하게 알 수 있습니다. 조금 심한 사례이지만 도쿄에서 전철로 약 1시간 거리인 동쪽 지바현 지바시 하나미가와구의 3DK(실평수 15평 안팎으로 거실은 없는 방3개) 집 몇 채는 420만~450만엔(약 4500만원)씩에 매물로 올라와 있습니다.
이 곳은 약 160여개동(약 5700세대)의 대규모 5층맨션 단지로 대부분 1960년대 말부터 70년대까지 지어졌습니다. 베드타운이었지요. 이 맨션들은 전성기에는 무려 3500~4000만엔 까지 나갔다고 하니 얼마나 거품이 빠졌는지 실감나지요.
물론 이 맨션은 너무 낡았으며, 엘리베이터도 없고, 교통의 편리성을 추구하는 젊은층이 피하는 등의 온통 불리한 조건만 갖추고 있어 집값거품 붕괴를 상징적으로 보여주는 단지가 돼버렸습니다. 하지만 도쿄 인근 사이타마현이나 도쿄의 변두리인 다마뉴타운 등지의 낡은 베드타운도 ‘맨션 투매’현상이 나타나며 ‘빈 도시’화되고 있답니다.
도쿄 도심부도 거품이 쑥 빠졌습니다. 과거 8천만엔 정도 나갔던 도쿄도내 오다이바나 고도구 등 도쿄만 연안지역의 경관이 빼어난 방 두개, 거실 한개 정도의 맨션을 4천만원대면 구입할 수 있게 됐습니다. 거의 절반의 거품이 꺼진 것이지요. 고급주택가인 세다가야구의 30평대 맨션이 9천만엔대서 4천만엔대로 추락한 예도 있습니다.
고급맨션 “2000만엔까지 깎아주겠다”
도쿄 도심에서 10~20분이면 도착할 수 있는 지역에서도 실평수 15평 정도의 맨션을 3000~4000만엔이면 구입할 수 있을 정도입니다. 이처럼 도심의 거품이 빠지며 변두리, 신도시로 빠져나갔던 사람들의 ‘도심회귀’현상도 수년째 계속되고 있습니다.
문제는 2005년부터 집값거품이 2차 붕괴를 일으킬 수 있다는 점입니다. 벌써부터 붕괴조짐은 있습니다. 일본에서는 수도권에서 거품붕괴가 한창이던 1994년부터 지금까지 연간 7만~9만호의 맨션이 대량으로 공급되었다고 합니다. 더 이상의 붕괴는 없다고 계산한 것이지요. 그 이전에는 연간 2~4만 가구였다니 비교가 되지요.
하지만 거품은 계속 빠지고 있는 가운데, 경기는 살아나지 않아 자연히 공급과잉 상태에 있는 것입니다. 고급 초고층맨션들이 가장 많이 들어서고 있는 도쿄도내 시나가와나 오오모리 지역 등에는 30~40층의 신축중이거나 준공된 초고층맨션을 쉽게 볼 수 있습니다. 그런데 완공 1년이 되어가도 입주자 모집이 계속되는 곳이 많습니다. 일부 업체는 임원들 명의로 구입해 놓고, 마치 분양이 거의 다 된 것처럼 위장, 소비자를 유혹하기도 한답니다.
상황이 이러다보니 자금난을 우려한 일부 건설업체들은 벌써 투매를 하고 있습니다. 예들 들면 도쿄도 미나토구 고급맨션 모델룸에 가면 3LDK(30평 안팎) 전망 좋은 맨션을 구입하려 할 경우 최초 흥정가격이 8000만엔까지 이르지만 “비싸다.”고 돌아서려고 하면 순식간에 천만엔, 2천만엔까지 떨어지고 있답니다. 연락처를 남기고 집에 돌아가면 2000만원까지 깎아주겠다는 제안을 받게 됩니다. ‘맨션 털어내기 세일행진’이란 용어가 등장할 정도입니다.
새로 지은 고급맨션이 이 정도이니 중고물품들의 하락세는 더 심하겠지요? 10년 전인 지난 1994년 지어진 맨션들을 보면 전차역에서의 거리, 조망, 전체 층높이에 따라 하락 정도가 차이가 있습니다. 평균적으로는 당시 4천만엔짜리가 2400만엔으로 40%안팎 떨어졌습니다.
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| 준공된지 상당기간이 지났지만 입주자 모집이 계속되고 있는 도쿄 시내 시나가와역 인근 초고층맨션. |
94년 일본수도권에서 공급된 맨션의 평균가격은 4413만엔이었고, 평균전용면적은 65.29평방미터(약 19.58평)이었다고 주간 이코노미스트는 전합니다. 따라서 넓이는 70평방미터로 하고, 가격은 4000만엔으로 낮추어 공급한 사이타마현 후지미시의 후지미노역 주변 아파트는 당시 주목을 끌었다고 합니다. 하지만 그 때 뿐이었습니다.
당시 후지노역 주변 신축맨션의 평당 분양가는 164만엔이었지만, 98년 중고물 가격은 평당 154만엔으로, 2000년에는 136만엔으로 속속 떨어지더니 2003년에는 106.9만엔까지 추락했다고 합니다. 분양 당시의 65%대로 떨어진 것이지요.
2010년 전후 거품붕괴 ‘진짜 위기’ 경고
거품붕괴의 강도는 교통과 조망 등에 따라 다르게 진행됐다는 것이 여러 조사를 통해 드러났습니다. 전철역에서 5분정도 소요되는 곳은 그래도 70%정도를 유지하지만 10분이 넘어가면 60% 후반대까지 내려앉았고, 20분 가까이 걸리는 곳은 60% 초반대까지 추락되는 형태였다는 것이지요.
건물의 전체 층수에 따른 하락폭 차이도 두드러졌습니다. 5층 전후의 맨션들이 50%대 후반까지 거품이 꺼졌지만 15층 안팎의 맨션은 60%대 전반까지만 하락했고, 20층 이상의 맨션은 70%가까운 가격을 유지하고 있는 것으로 조사되고 있습니다.
이런 거품 붕괴는 수도권은 물론 오사카나 고베 등 간사이 지역도 비켜가지 않았습니다. 간사이 지역 중 일부 지역은 수도권 보다 더 심한 곳도 있다고 합니다. 다만 나고야를 중심으로 한 이른바 중부일본은 도요타자동차 등 지역기업이 활황을 보여 거품붕괴의 정도가 약하기는 합니다. 하지만 이 지역도 2003년부터 맨션이 공급과잉상태에 빠져있는 상태입니다.
최근 도쿄 긴자(서울의 명동 같은 곳)나 나고야 중심부 등 일부에서 땅값 회복기미를 보이고, 상당수 지역이 토지와 집값 하락세를 멈추었다는 것에 대해서도 일본의 상당수 전문가들은 “추가적인 거품이 끼고 있다.”는 경고를 잇달아 하고 있습니다. 그들은 “지금이 집을 살 적기”라는 건설사의 유혹에 빠지지 말라고 소비자들에게 경고합니다.
일부 전문가들은 ◆일본의 장부상 토지자산 가격이 GDP(국내총생산)의 3배로 서구의 1배 안팎 보다 너무 높고 ◆소자화(少子化) 등으로 인구가 감소하고 ◆부동산의 태반을 가진 고령자들이 생활압박을 받아 부동산을 처분하기 시작하는 오는 2010년을 전후해 거품붕괴의 ‘진짜 위기’가 올 것이라고 경고하고 있습니다.
이처럼 일본 국민들은 잃어버린 10년의 장기불황 고통 속에, 집값거품 붕괴라는 이중의 고통을 견뎌내야 하는 상태에 빠져있습니다. 급격한 집값상승은 서민들에게 고통이지만, 급격한 하락 역시 국민 전체에게 고통을 주고 있습니다.
한국과 일본의 주택시장의 조건이 닮은 점도 있고, 다른 점도 있다고 합니다. 그렇다면 지금까지 일본이 걸어온 길을 유사하게 밟아왔다는 한국의 주택시장은 앞으로 어떻게 변할까요.
taein@seoul.co.kr | |
출처 : 선한부자(교대역모임)
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