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| 글쓴이 : |
 조던 |
등록일 : |
05-05-13 (17:53:41) |
아래의 글은 어떤 님이 선순위 세입자에 대해 쓰신글에 답글을 한것입니다.
>>>김보영님의 글 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
2천만원에 말소기준권리자 보다 앞서 전입한 대항력있는 세입자입니다...
물론, 배당신청은 안했더라구여...
그런데 여기서 약간의 의심스런 점은 방3칸짜리 20평형다세대 주택에서는 보기힘든
주거형태를 띄고 있어서여~
방3개중 2개를 점유하고 있구여~최초 근저당일자 보다 불과 20일전에 전입신고가 되어있더라구여...
왕왕! 초보인 제가 보기엔 채무자의 친지이거나 이해관계자인 것 같은데?
제가 영~ 잘못생각 하고 있는건지 궁굼하구여...
만약, 고수님들도 혹시?그럴수도 있다 생각하신다면 이경우
이 위장 임차인을 밝혀낼 묘책?은 없는지여??
읽어주셔서 감사하구여~~좋은하루 되시기 바랍니다...
- > 일반인은 위와 같은 경우 알아내기 힘듭니다.
첫번째로 그가 누구인지 접근하는 방법은 법원서류를 보는것이 젤 좋은데 자신의 직업이 법무사이거나
아님 해당 법원에 줄을 대고 있다거나 경매계장을 무자게 잘 안다거나 하지 않으면..
도저히 법원서류를 볼 수 없겠죠.. 사실 이방법이 젤 확실한 방법임.. (경매고수들이 쓰는 방법임..)
두번째로 법원서류는 볼 수 없으나 호적등본을 떼어보거나 주민등록등본을 떼어보는 방법이 있는데..
천기누설이라더군요.. (소위 말하는 고수라는 분들..) 대개 아는 법무사 통해서 떼어보거나 법원서류
보거나 아니면.. 아는 공인중개사 사무소, 아는 동사무소 직원을 통해서 떼어보기도 한답니다.
돈을 주면 다 떼어볼 수 있다던데.. 구체적인 방법은 직접 알아보시길..
세번째로 주변탐문을 통해서 알 수 있는 방법인데.. 윗집 아랫집.. 옆집 가리지 마시고 물어보세요..
신분은 님 편한대로 말씀하시고..
그 집에 누가 사는지 관계는 어떻게 되는지 성격은 어떤지 ...
동네 슈퍼에서 우유사먹으면서 물어보면 더 많은것을 얻는 경우도 있습니다.
(원일형님이 말씀해주신 방법)동네에서 애기업고 돌아다니는 할머니도 좋은 대상입니다.
수단과 방법을 가리지 말고 알아내세요...
네번째로 직접 찾아가서 물어보는 방법인데... 그냥 가서 경매 응찰자라고 하고 물어보십시오..
정말로 솔직히 대답해주는 사람이 있다면 모를까 위와같이 선순위 세입자 문제라면 대답해 줄리 없겠죠..
대개 컨설팅회사 직원이라고 얘기하고 뭔가 도와줄 일이 없나를 물어보기도 하는데..
공무원이라고 사칭하고 묻는 경우도 있습니다.
공무원사칭죄로 들어갈 수도 있으니 알아서 하시길...
다섯번째로 최초근저당 설정은행에 대출에 관한 서류를 보여달라고 물어보는 것이 있는데..
사실 이방법 젤 많이 씁니다.
은행에서 대출해줄 때 선순위 세입자가 있다면 대출을 꺼리게 되죠.
만약 알고도 대출해줬다면 대출사고로 해당 직원이 징계를 당하기도 한다니...
대출에 관해선 엄격하다고 봐야죠..
대개 전화를 하는데 주로 대출은행 지점에서 하지 않고 대개는 지역이나 본점의 경매를 담당하는
관리센터로 서류가 이관되기때문에 114에 물어봐서 전화를 걸면 됩니다.
전화를 할 때 제1금융권에서는 전화로 응대를 안해주는 경우도 많으니.. 웬만하면 찾아가시고...
찾아가실때 음료수라도 사가지고 가면 친절하게 가르쳐 줍니다.
만약 여자라면 전화를 이용해도 통하는 경우가 많습니다. 초보자 인척 하면서 남자직원에게 부탁하듯이
하면.. 대개 잘 가르쳐 줍니다. 목소리 예쁘면... 더 잘 가르쳐주기도 하고요
제2 금융권은 전화로도 친절히 가르쳐주고 만약 일반인이 근저당권자라면 근저당권자의 집을 찾아가거나
전화로 근저당권자의 집주소와 이름을 대면 가르쳐 주기도 합니다. 그사람에게 전화걸면 정말 친절하게 가르쳐 줍니다.
이외에도 방법이 있는 것 같은데... 혹시 아시면 댓글 달아주세요.
선순위 세입자를 알았다면.. 대책을 세워야죠.. 그리고 싸게 낙찰받아서 선순위 세입자를 몰아내야죠..
그리고 비싼 값에 집을 팔아먹어야죠..
선순위세입자가 아니라는 증거를 잘 수집해야 합니다.
은행에서 최초 대출시 선순위 세입자가 아니라는 서류가있다거나(서류가 있어도 두가지 판례가 있으니
조심하시길.. 하나는 그래도 세입자이고 선순위이다를 인정하는 것과 아니다. 세입자가 아니다라는 ..자세한 판례는 생략하기로합니다.)
혹은 호적등본을 떼어봤더니 세입자와 채무자가 친인척 관계라거나 아니면 부자간 모녀간이거나..
혹은 집계약 당시 미성년자이거나... 등등
뭐 이런식인 경우가 되겠습니다.
그렇다면 선순위 세입자를 알아내면 어찌할 것인가..
우선 선순위 세입자라고 주장하는 사람이 그집에 살고 있지 않다면 그 사람의 그 전 주민등록 주소로 찾아갑니다.
기다렸다가 그사람을 만나서 강제집행면탈의 죄 운운하며 이사람을 협박합니다.
대개 이런 경우 친인척인데 채무자 친척이 우선변제금이라도 건질려구 꼬신 경우가 많으니..
여기서 먹히면 ...
친인척이 아니라는 확답을 받고 응찰해서 낙찰받고 주민등록말소 해버립니다.
아니면 주민등록 빼라고 얘기하면 되겠죠
만약 그 집에 살고 있다면 대개 부자간 모녀간 형제간 등 한세대일 경우가 있습니다.
낙찰은 만약의 경우 혹시 모를 가짜 선순위 세입자가 진짜일 수도 있으니 선순위세입자 + 시가 + 세금 등을 합한
최소금액 즉 선순위세입자의 전세금을 합한 최소금액(이익금없는)으로 실수요자를 제끼고 낙찰을 받습니다.
그리고 바로 잔금납부하고 인도명령 신청합니다. 물론 위에서 수집한 증거를 첨부해서 말이죠.. 즉 모녀간 이라던가.. 부자간이라던가 아니면 계약당시 미성년자라던가..
그럼 이 선순위세입자는 자신이 선순위세입자라는 것을 증명해야 합니다. 즉 임대차계약서라던가... 임대차가 이뤄졌을 시점에 통장에 돈이 오고갔다거나 무통장입금증이 있다거나..
계약을 담당했던 부동산 중개업자를 증인으로 채택한다던가
자신의 결백(?)을 증명해야 합니다.
그럼 판사는 선순위세입자를 배당에서 제외하고 선순위세입자가 확실하다면 항고를 하겠지요.. 아니라도 항고를 하기도 합니다.
항소 안하면 돈번거구요.. 이사비 주고 내보내세요..
나중에 판사가 조정신청을 내리는데...
여기서 거의 판가름 난다고 보시면 됩니다.
중간에 선순위 아니라고 나가 떨어질 수도 있구요...
만약 선순위라고 판가름이 되어 돈을 물어주게 되어도..
이익은 없다 뿐이지 선순위까지 포함한 금액을 썼다라면...
뭐 손해는 쬐끔 보겠지만.. 큰 타격은 아니고..
만약 선순위 밝혀내서 잡아내면.. 전세금만큼 이익입니다.
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palang119