| "최고급 아파트도 건축비 300만원이면 충분" |
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| [오마이뉴스 2005-06-30 10:21] |
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[오마이뉴스 박수원 기자] "세금 포함해서 평당 건축비 288만원이면 어떤 아파트도 지을 수 있다."
99년 분양가 자율화 조치 이후 천정부지로 치솟는 아파트 분양가에 대한 비판 여론이 비등하다. 아파트 분양가 상승이 부동산 가격 폭등의 주원인이기 때문이다.
그런 가운데 대전 택지개발지구에서 아파트를 공급하는 지역 중견 건설업체가 평당 400만원대 아파트 분양을 선언하고 나서 화제다. 대전 지역의 아파트평당 평균 분양가(부동산뱅크 집계)가 2003년 486만원, 2004년 563만원, 2005년 현재까지 694만원인 점과 감안할 때 파격적인 금액이다.
400만원대 분양을 선언하고 나선 곳은 전북 익산에 본사를 두고 있는 제일건설. 자본금 80억원 규모로 100여명이 일하고 있는 제일건설은 1년 평균 2000여세대의 아파트를 공급하고 있다.
28일 대전시 유성 교촌지구 '제이파크' 아파트 현장에서 만난 제일건설 정인식(48) 소장은 경험을 토대로 비교적 상세하게 아파트 원가를 공개했다. 제일건설은 대전 유성 교촌 지구에 8개동 405세대(45평 120세대,34~35평 285세대)를 2003년 10월에 분양해 2005년 8월 입주를 앞두고 있다.
"대형 건설업체 30%이상 폭리"
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| ▲ "후분양하면 아파트 가격 안정화 할 수 있다"고 말하는 지방건설업체 제일건설의 정인식 소장 |
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| ⓒ2005 오마이뉴스 박수원 | 그는 대형 건설업체와 중소건설업체의 다른 점과 비슷한 점을 비교하면서 이야기를 시작했다.
"사실 소비자 입장에서 보면 디자인 등에서 대형건설업체가 중소건설업체에 비해 월등히 뛰어나 보일 수 있다. 왜냐? 대형건설업체는 인프라가 잘 갖춰져 있기 때문이다. 비슷한 수준의 벽지를 써도 조화가 잘 되게 하는 능력을 대형건설업체는 가지고 있다. 그러나 자재는 큰 차이가 없기 때문에 들어가는 비용은 비슷하다."
-현재 완공을 앞두고 있는 교촌 지구 8개동 405세대 아파트의 분양 원가는 어느 정도 인가.
"405세대 가운데 285세대인 34~35평(전용면적 25.7평)기준층 분양가가 1억 5300만원이다. 평당 450만원이다. 물론 화장대, 식기세척기, 가스오븐레인즈 등 옵션이 모두 포함된 가격이다.
택지를 평당 180만원 정도에 구입했기 때문에 용적률 200%(용적률은 대지 면적에 대한 건물 연건평의 비율을 의미한다. 풀어서 말하면 대지가 100평이고 용적률이 200%이면 건물 면적은 200평으로 할 수 있다는 이야기다)로 계산하면 아파트 평당 원가는 90만원 수준이다.
여기에 건축비를 평당 288만원(세금과 기타 공용시설 건축비 포함)dm로 잡으면 원가는 378만원이다. 기타 비용을 10만원 정도 잡아도 388만원이다. 그래도 마진율이 15% 가까이 된다."
- 2년 전과 지금 원가가 많이 달라지지 않았나?
"땅 값에는 차이가 있을 수 있지만, 건축비는 288만원 정도 잡으면 뭐든지 할 수 있다. 속된 말로 썼다 벗었다 다 할 수 있다. 최상급으로 지어도 300만원이면 모두 가능하다.(주택협회는 2004년 한 토론회에서 분양원가의 건축비는 470만원에 이른다고 발표한 바 있다)
현장 바로 뒤에서 공사하는 A사가 우리 보다 1년 늦은 2004년 9월에 분양을 했다. A사는 34평(전용면적 25.7평)기준층을 1억 9900만원에 분양했다. 평당 분양가가 585만원이다. 분양가에 옵션이 포함되면 2억원이 넘는다. A사가 우리와 비교해 평당 35만원 정도 땅 값에 더 투여된 것으로 알고 있는데, 이를 감안해도 마진율이 높다. (A사의 원가는 땅값 125만원 + 건축비 288만원 + 기타 10만원 = 423만원) 대형건설업체들은 30%이상 많게는 50%까지 마진을 남기고 있다고 보면 맞다."
- 그렇다면 시공 과정이 대기업과 다른 점은 무엇인가. 하도급 체계가 다른가.
"대기업과 똑같이 우리도 하도급을 주고, 다시 분야별로 재하청에 들어간다. 공사 과정 역시 대동소이하다. 차이점이 있다면 대기업과 중소기업이기 때문에 인건비가 다르다. 그리고 현장에 투입되는 인원 규모에 차이가 있다. 현재 우리는 본사에서 직원 8명 정도가 나와 근무하는데, 이 규모면 대기업은 15명 정도가 나와 있다."
- 아파트 건설에 있어서 대기업과 중소업체의 기술력 차이가 큰가.
"아파트 건설하는 방식은 다 거기서 거기다. 대형건설업체나 중소건설업체나 거의 차이가 없다. 플랜트나 터널 공사 같은 특수 공사면 모르겠지만."
400만원대 분양가가 가능한 이유
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| ▲ 제일건설이 유성 교촌 지구에 평당 450만원에 분양한 제이파크. 마감재나 디자인, 구조가 대형 건설업체와 비교해 손색이 없다. |
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| ⓒ2005 오마이뉴스 박수원 |
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- 대형건설업체들의 분양가가 높은 이유가 뭔가.
"시행사와 시공사가 따로 분리돼 있기 때문이다. 시행사는 땅 사는 일을 하고, 시공사는 주로 아파트 건설을 한다. 예를 들어 땅을 사고, 집을 지어 100원을 남긴다고 가정해 보자.
시행사와 시공사가 같으면 100원을 다 가질 수 있지만, 시행사와 시공사가 다를 경우 100원을 남기는 것이 아니라 150원 정도는 남겨서 각각 70원, 80원 정도는 가져야 한다.
그렇게 되면 당연히 분양가는 올라갈 수 밖에 없다. 99년 아파트 분양가 자율화 조치 이후 땅을 공급하는 시행사들이 우후죽순 처럼 생겨났다. 땅 한번 잘 팔면 큰 돈을 건질 수 있기 때문이다. 자본금 3억원 이상이면 누구나 시행사가 될 수 있고, 거기다 가격도 높게 쓰는 사람을 선정하다 보니 당연히 아파트 분양가가 뛸 수밖에 없는 거다. 정부의 현재 택지공급 방식은 문제가 많다."
- 대전 동구 낭월지구에 제일건설이 평당 400만원대 아파트를 공급겠다고 밝혔는데 그게 가능한가.
"우리는 시행과 시공을 함께한다. 낭월 지구의 경우 시행사를 통한 택지공급의 문제가 여실히 나타난 지역이다. A라는 부동산투자회사는 낭월지구에서 2003년에 땅 1만 3300평을 241억원에 구입하고 계약금 10%만 내놓고 시공사를 찾지 못해서 계속 연체 이자만 물고 있었다.
땅을 300억원에 내놓았다는 소문이 돌았지만, 우리가 260억원에 매입했다. 시행사가 결국 손을 든 경우다. 시행사와 시공사가 하나로 돼야 아파트 분양가가 안정될 수 있다. 이 지역의 경우 아파트 평당원가 90만원(용적률 200% 적용시), 건축비와 기타비용을 300만원 잡아도 490만원 선에서 공급하면 15%이상 마진을 남길 수 있다. 그 가격으로 9월쯤에 분양을 할 계획이다."
- 후분양이 아파트 가격을 안정화 시킬 수 있다고 주장하는 목소리가 높다.
"맞는 말이다. 투기를 없애려면 후분양제를 실시해야 한다. 논산 신도시 계룡지구에 ㅅ,ㅇ사가 2년 전쯤 분양할 당시 경쟁률이 엄청나게 높았다. 건설사에서 떴다방을 모집해서 경쟁률을 끌어올렸다는 이야기가 돌았다. 경쟁률이 높아지니까 프리미엄이 계속 붙었다.
그러나 지금 실제 입주 비율은 10% 정도 밖에 되지 않는다고 한다. 33평 분양가가 1억 7000만원 정도였는데, 전세는 4000만~5000만원에 불과하다. 후분양을 하면 프리미엄이 붙는 단계를 대폭 줄일 수 있다. 선분양하면 입주까지 전매 등을 통해 계속 프리미엄이 올라간다. 후분양을 하면 입주민들과 건설업체와의 분쟁도 줄어들 수 있고, 가격 안정화에도 도움이 될 수 있다고 생각한다. 후분양제가 되면 아파트가 투기 대상에서 거주의 개념으로 바뀔 수 있다."
-아파트 가격 폭등을 막기 위해서는 어떤 대책이 필요하다고 보는가.
"땅도 싸게 공급 받는 주공이 주택 가격을 내려야 한다. 주공이 나서서 가격이 올라가는 것을 막아야 한다. 민간건설업체들은 주공을 기준으로 삼는다. 주공의 기준을 올리지 않으면 된다. 주공에서 가격을 내리면 민간건설업체도 내릴 수밖에 없다. 그리고 택지 공급 방식을 지금처럼 시행사에 넘기고, 다시 시공사에 되팔지 않도록 만들어야 한다."
27년 동안 건설업계에서 잔뼈가 굵은 정인식 소장은 논란이 되는 분양원가에 대해 비교적 소상하게 이야기를 했다. 그는 "대형 건설업체들이 33평을 지으면 평당 100만원 정도만 남기면 되는데 200만원 이상을 남겨 폭리를 취하고 있다"고 설명했다.
정 소장에게 마지막으로 분양원가를 공개할 경우 민간건설업체들이 분양을 하지 않겠다고 하는데 어떻게 생각하느냐고 물었더니 '거시기'라는 표현을 동원해 답을 내놓았다.
"참 거시기한 이야기다. 건설회사가 건물을 안 지으면 뭘 가지고 먹고 살겠다고. 99년 이전 분양가 규제를 받았을 때도 아파트는 공급됐고, 건설사들은 서로 아파트를 지으려고 했다."
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대형건설사와 제일건설의 분양가 차이는? |
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| 대전 동구 낭월, 가오 택지개발지구 분양가 비교(전용면적 25.7평 기준)
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건설사 |
제일건설 |
B사 |
C사 |
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분양지역 |
대전 동구 낭월지구 |
대전 동구 가오 지구 |
대전 동구 가오 지구 |
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분양시점 |
2005년 9월 예정 |
2004년 10월 |
2004년 9월 |
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땅 값(평당) |
180만원 |
130만~160만원 |
130만~160만원 |
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분양가 |
1억 6100원 예정 |
1억 8700만원 |
1억 8200만원 |
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평당 분양가 |
490만원 |
567만원 |
510만원 |
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평당 이익 (추정치) |
100만원 |
187만~202만원 |
130만~145만원 |
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| ⓒ 오마이뉴스 박수원
| | 정인식 소장은 2004년 분양한 대전 동구 가오지구의 아파트를 예로 들면서, 대형 건설업체들이 중소업체에 비해서 높은 마진율을 보이고 있다고 지적했다.
2005년 9월 낭월 지구에 분양 예정인 제일건설과 비교해 B사와 C사의 경우 땅은 더 싸게 공급 받았지만, 분양가는 제일건설에 비해서 평당 20만~77만원 정도 비싼 것으로 드러났다.
건축비와 기타비용을 300만원으로 책정할 경우 B사와 C사의 평당 이익은 130만~202만원 선이다. 마진율은 25~35%로 추정이 가능하다. | |
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대지지분 무상지분율...참고사항...
재건축 아파트의 경우
18평이 무상지분율 100% 이고 32평을 분양 받는다는 의미는
18평의 대지지분이 32평이라는 것을 의미합니다
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대지지분이란 해당아파트 토지의 지분을 의미하는 것으로 위 아파트의 경우 18평은 32평의 토지의 지분을 가진다는 것입니다.
아파트재건축은 이 토지 32평의 토지가를 활용하여 재건축을 하는 것입니다.
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토지가격이 무상지분율을 결정하는 중요한 요소이며 그 다음으로 건축비 분양가 용적률 등입니다.
그런데 이 토지가격이라는 것이
건축비 분양가 용적률등으로 부터 역산되어 영향을 받기 때문에
사실상 아파트 재건축은 건축비와 분양가와의 갭에서
토지가격이 결정된다고 보시면 될 것입니다...
------------무상지분율......------------
대지지분 30평의 용적률이 200%이고 평당건축비가 250만원 평당분양예정가격이 600만원이라고 가정하고 부차적 요소는 생략하고 간단히 풀이하면...
용적률이 200%이므로 건평 60평에 대한 분양가 3억 5천...
60평에 대한 건축비 1억 5천...
이 경우는 대지지분 30평의 토지가격은 2억이 되는 것입니다
부대비용 약 5-10 % 제하면 30평 대지의 경우 약 30평의 아파트를 무상으로 받게되는데 ...
30평의 대지가 약 30평을 분양을 받게 되므로 무상지분율은 약 100% 가 되는 것입니다...
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그리고 ...
대지지분 30평의 용적률이 200%이고 평당건축비가 300만원 평당분양예정가격이 700만원이라고 가정하고 부차적 요소는 생략하고 간단히 풀이하면...
용적률이 200%이므로 건평 60평에 대한 분양가 4억 2천...
60평에 대한 건축비 1억 8천...
이 경우는 대지지분 30평의 토지가격은 약 2억 4천이 되는 것입니다
부대비용 약 5-10 % 제하면 30평 대지의 경우 약 31평의 아파트를 무상으로 받게되는데 ...
30평의 대지가 31평을 분양을 받게 되므로 무상지분율은 약103% 가 되는 것입니다...
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알아 두어야 될 사항...
현재 5층이하 아파트 18평형의 경우 전용면적 속칭 실면적이 약 17 평 정도 되는 경우에 있어서...
위의 아파트가 무상지분률 100%를 받아 32평형을 받는다면
실면적이 약 26평 정도 될 것임...
고로 약 9평의 실면적 증가가 예상...
그런데 무상지분률 80 %를 받는다면
32*80%= 약 25평형을 분양을 받게 되는 것이며
25평형의 경우는 실면적이 약 18평 정도 될 것임...
고로 약 1평의 실면적 증가가 예상됨...
그리고 무상지분률 120%를 적용받는다면
약 38평형을 분양받게되며 실면적이 약 31평 정도로 예상되고
이 경우는 약 14평의 실면적의 증가가 예상...
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* 참고적 사항
무상지분률이 100%를 하회할 경우에는
아파트의 재건축이 반드시 조속히 할 필요성이 없는 경우라면
100%를 넘어 갈때까지 기다리는 지혜가 필요하다고 볼 수 있습니다.
왜냐하면 분양가와 건축비와의 갭이 커지는 시기나
용적률이 높아지는 시기등에 대하여
면밀히 검토를 잘 해 보아야 할 것입니다.
어찌 보면 현재 아파트 재건축의 경우 재건축 관련 법규 등이 강화되어 재건축 아파트소유자들의 타산성이 역사상 가장 최악의 경우라고 볼 수도 있기 때문입니다.
즉 미래의 일을 확신은 못하지만 앞으로는 무상지분율 측면에서 점점 좋아질 확률이 크다고도 볼 수 있고
기존 건물을 허물고 재건축이 이루어진 후에는 재건축의 좋은 조건이 온다 하여도 아무런 소용이 없기 때문이다...
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무상지분율 및 건축비에 대한 자료 및 의견...
적정한 건축공사비의 수준 및 적정한 건축공사비가 반영된 것인 지의 여부는 별개로 하고
현재 무상지분율의 실제상황을 대략 살펴보면...
현재 건설사나 컨설팅들이 재건축조합에 제시.자문.제안하는 무상지분율의 수준이 대략 아래와 같은 수준정도로 보이는데...
이것이 완전지분확정제인 것을 제외하고는 종국적으로 확정된 것이 아니고
재건축 공사완료 후에 건축공사비 등의 증액이 발생되거나 혹은 실제의 평당분양가가 예상분양가를 밑돌 경우에는 조합원의 추가부담금의 발생이 될 것이므로 무상지분율은 줄어들 수가 있을 것입니다.
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예상 평당분양가가 약 650만원 수준일 경우는 무상지분율이 약 90%대 정도...
예상 평당분양가가 약 750만원 수준일 경우는 무상지분율이 약 100%대 정도...
예상 평당분양가가 약 850만원 수준일 경우는 무상지분율이 약 110%대 정도...
......
만약 사업제안 내용 등이 위의 일반적 수준의 무상지분율도 못 미치는 정도일 경우라면 무언가 그만큼 건축공사비 등의 비용계산이 뻥튀기 내지는 엉터리이거나 그 아파트의 수준에 맞는 적정한 건축자재가 아닌 고급자재를 견적하거나 사용한 것으로 추정이 가능할 것으로 생각합니다...
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그리고 기본적인 재건축사업계획서나 재건축사업제안서 등의 내용이...
투입되는 건축자재의 수준에 비하여 과다한 건축자재비를 계상하여 엉터리로 한 것은 아닌 지...
투입되는 인력에 비하여 과다한 인건비를 계상한 것은 아닌 지...
당해 아파트의 수준에 비하여 너무 차이가 나는 고급 건축자재를 사용하거나 사용하는 것은 아닌 지...등등
건축공사비 등의 거품이 있는 지의 여부에 대하여
면밀하고도 철저히 전문성이 있는 조합의 임원 등이 따져보고 건축공사비의 적정여부 및 사업의 경제적 타산성이나 주가환경개선의 정도 등을 토론.보완.판단하여
당해 아파트의 생활수준 내지는 주거수준에 맞는 건축자재 및 건축공사비를 반영하여 건축비 수준을 정하고
그것에 의하여 무상평수 등을 확실히 계산하여 소유자들에게 명확히 공람.설명함과 동시에 조합원의 의견을 수렴.반영한 이후에
사업의 내용을 정하고 조합원들의 확실한 공감대의 형성과정을 거쳐 사업의 최종안을 정하고 사업인가 및 시공회사와의 최종계약 등으로 이어지도록 하여
후회하거나 소유자의 불이익이 발생되는 일이 없도록 치밀하고도 명확하게 재건축의 사업내용을 정하여 진행하여야 할 것입니다...
** 보충적 의견...
생활수준 내지는 주거수준에 맞는 건축공사비를 정할 때 있어서 크게 염두에 두고 공감대를 형성할 중요한 문제는...
평수를 우선할 것인지...
아니면 건축자재수준을 우선할 것인지...에 대하여 확실히 하여야 할 것입니다...
즉, 무상평수에 해당하는 대략적인 권리금액을 가지고
건축자재는 보통이나 보통이하로 사용하여 건축비를 줄이므로써 그 줄어든 금액으로 평수를 크게 받는데 중점을 둘 것인지...
아니면 평수는 줄어들더라도 건축자재를 보통이상이나 고급수준으로 할 것인지에 대한 문제...
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평당건축비에 대한 참고자료...
1. 주택분양가원가연동제시행지침에 따른 평당건축비 상한가격
95년 평당 약 180만원
96년 평당 약 190만원
97년 평당 약 200만원
98년 평당 약 210만원
**98년 12월 주택분양가원가연동제시행지침 폐지...민영건설 분양가자율화...
**위 내용을 보면 매년 평균 약 5% 정도의 상승률로 보임...
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2. 국민주택기금운용및관리규정에 의거 국민주택기금을 지원받아 건설하는 전용면적 60㎡이하 분양주택에 대한 건축비 상한가격...
99년--평당 약 200만원
02년--평당 약 230만원
04년--평당 약 280만원
**위 내용을 보면 매년 평균 약 10% 정도의 상승률로 보임...
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3. 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획 승인 받고 국민주택기금을 지원받아 건설하는 전용면적 60㎡ 이하인 국민주택의 분양가 산정방식
분양가격：건축비＋택지비
(1) 건축비：물가상승 등을 고려하여 건설교통부장관이 결정
※ 건축비 가산항목
주택분양보증 또는 주택착공보증 수수료
건설근로자 퇴직공제부금, 가스보일러공동연도 설치비, 음식물쓰레기 공동처리 시설비, 하도급대금 지급보증 수수료
공용면적에서 제외되는 설비덕트 설치비
1세대내 2개이상의 욕실설치비
발코니샤시 일괄시공시 : 건축비의 5%이내
철골조 아파트 : 건축비의 16%
도서지역에 건축하는 주택 : 건축비의 3%
공급면적에 산입되지 아니하는 지하층이나 지하주차장의 건축비는 입주자모집공고 승인을 받은 경우에는 건축비로 하되, 공동주택의 용도로 사용되는 지상층 바닥면적 합계의 15분의 1을 초과하는 지하층이나 지하주차장의 건축비 : 건축비의 80%
(2) 택지비
공영개발 택지는 공급가격을 적용하되 다음의 비용을 가산
선납택지비 이자(선납일이 속하는 달의 은행간 가중평균 수신 금리와 여신금리의 평균치를 적용하되, 일할계산)
제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비
연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 차수벽 설치비용 등
사업자 보유택지는 장부가격 또는 감정가격을 적용하되, 다음 비용을 가산
주촉법에 의해 시행자가 부담토록 되어 있는 간선시설 설치비용
지장물 철거비용, 방음시설 설치비용, 감정평가 수수료, 연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 차수벽 설치비용 등
(3) 사양선택제도
- 주택사업자가 기본사양에 대체할 수 있는 선택사양 품목(거실장, 실내등, 벽지등)을 제시하여 입주자가 선택할 수 있도록 하는 제도
- 추가비용은 입주자가 부담하되 건축비의 15% 이내로 제한
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성공하는 재건축의 열쇠는
전문성과 청렴성을 겸비한 임원을 선출하는 것이다...
감사합니다
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